本报记者 王松才
5月15日，国家统计局发布了2018年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额均呈现同比上涨态势。国家统计局公布的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。
对此，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，目前的波动很正常，不影响对房地产投资总体平稳运行走势的判断。目前，不管是楼市调控还是去库存都取得积极成效，未来房地产领域有望继续保持比较平稳的增长态势。
调控积极成效明显
1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅施工面积454589万平方米，增长2%。房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。
1—4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1—3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7%。商品房销售额36222亿元，增长9%，增速回落1.4个百分点。
对于房地产开发投资数据依然维持高位的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，这是因为部分城市库存减少，全国库存数据已经跌至44个月最低。另外，新开工数据开始上涨，房屋新开工面积依然维持高位。加上区域市场特别是中东部地区及东北数据拉动，填补了之前的空缺。
此外，张大伟指出，2018年4月，时隔35个月后，房地产销售数据接近临界点，销售面积同比上涨1.3%，销售金额同比上涨9%，均是最近35个月的最低点。从市场趋势看，同比数据特别是销售面积很可能在今年5—6月出现3年来首次同比下调。
张大伟还表示，最近公布的房地产上市企业的业绩印证了国家统计局公布的相关数据。从全国范围看，房地产企业涨幅也明显放缓，累计公布前四月销售业绩的企业中，数据同比涨幅明显放缓，而且从数据看，4月单月，大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。但今年前4个月整体房企业绩依然同比上涨明显。
“稳”字当头，加速金融去杠杆
在房地产市场延续平稳态势的同时，资金方面的变化引人关注。国家统计局公布的数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1—3月份回落1个百分点。
思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日，央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况，1—4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小，同时，资金使用成本也在不断提升。
郭毅认为，在增加资金入口上，一方面，房企可积极寻求进入到政策扶持的新兴业务领域，比如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新，争取信贷支持；另一方面，也应合理定价，加快库存去化，加速回笼资金。
在房企收紧资金出口的方式上，由1—4月份全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。
郭毅表示，房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面，1—4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。
其次，房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。1—4月份，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%；施工面积664410万平方米，同比增长1.6%；竣工面积25151万平方米，下降10.7%。在多项目滚动开发的同时，快开工可以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。
郭毅分析说，在“稳”字当头的目标下，楼市调控的总体趋势不会放松，而随着金融去杠杆进入下半场，房地产资金紧缩的形势也会继续延续，未来，全国房地产开发投资两位数的高增长恐将难以持续。